虚惊一场

直到2013年年底，国内一些开发商还在偷着乐。他们大都布局了一二线的重点城市，并在去年难得的好年景里猛赚了一把。他们仍然相信，那里的繁荣还会持续下去。支撑这一判断的理由简直就像一个完美的闭环—在旺盛刚需推动下，政府卖地还债动能不减，土地稀缺更会助燃房价。

在这种情况下，发生在农历新年之后的杭州两个楼盘降价事件无异于一盆冷水。在地产业，杭州楼市的地位至关重要，它甚至一度是一线城市房价上涨的领衔者。紧接着，常州等重点城市也传出了楼盘降价的消息，再加上一直萎靡不振的三四线楼市，这一切让前路变得迷茫，楼市拐点论重出江湖。

中金公司研究部副总经理、房地产行业分析师张宇认为，杭州楼市降价主要归因于供应量过大。他对记者表示，在2013年下半年，中金房地产研究小组根据相关公开数据，对全国40个城市，包括北京、上海、杭州等一二线重点城市进行了一番调研，最后将它们分成了三类：低估、平衡和过剩。杭州便属于“过剩”评级。此外，还有沈阳、无锡、西安和南宁等城市也属于这一评级。

新城控股董事长王振华则选择了实地调查杭州楼市的方式。他告诉记者，杭州楼盘降价只是个别开发商甩尾盘的走量行为，并没有出现集体降价的现象。王认为，这几年杭州房价已经调整到了一个正常水平，加上土地稀缺因素，再向下跌的空间不大。2013年，新城控股在杭州共拿了三块地，王并未觉得存在供大于求的现象。

实际上，拐点论曾在2008年和2012年都拥有大批的拥趸。不过紧随其后的房价大涨压倒了一切，甚至分别刷新了当时多项历史记录。20多年来，国内房地产市场从未经历过一次像样的大跌或调整，这多少有些不同寻常，也让这段时间楼市的波动备受瞩目。

短期因素发力

毫无疑问，分化是目前国内楼市的一个关键词。在过去的一两年里，一二线重点城市和三四线城市已经展示出了截然不同的冷热度。以北京为例，过去一年里，这里的二手房价格同比上涨了22.1%，仅低于2010年的涨幅。而在三四线城市，一些地区的房价甚至在过去20多个月都处于下跌通道。到了2014年初，这种分化开始向上传递，以前属于同一集团军的重点城市也开始慢慢分裂，北上广的房价依然在上涨，而以杭州为代表其他的城市则呈现出疲态。

不过，短期内依然看不出能够导致楼市整体大跌的因素。从拿地成本来看，自2012年以来，土地价格一路飙升。尤其在一些重点城市，由于从三四线回归的开发商竞相逐地，将地价推高到难以置信的地步。北京住宅类土地成交楼面价在2013年同比增长了48.6%。王振华认为，土地成本制约了房价下行的空间。他表示，每个开发商几乎都带着每年15%左右的增长预期来测算自己的销售价格，如果以2013年下半年的土地成本按静态指标销售，肯定会亏损。“不涨不可能。”王说。

有意思的是，当下全球最好房子的定价权都掌握在富人手里。近期，英国伦敦推出了一个新盘，销售的第一站选在了香港，第二站是上海，第三站是新加坡。如果将北京和上海放在全球背景下，它们位于核心区的房价其实并不算高。张宇说，北京CBD的房价大约在一万多美元/平方米左右，但在纽约、东京、伦敦和香港的核心区域的房价都在1.5万美元/平方米以上。即便是在印度孟买这种人口众多的发展中国家的城市，它的核心区房价也达到了一万美元/平方米的水平。北京世嘉房地产开发有限公司董事长朱仝对记者表示，北京等一线城市拥有众多独一无二的资源，房价几乎没有任何风险。他表示，“2008年的金融风暴让美国很多地方的房价跌得非常狠，但唯独纽约没有跌。”张宇类比北京相对于全国的位置，“就相当于北京的银泰中心”。

但这毕竟是个案，中国地产整体失衡现象还是较为突出。在一些重点城市的远郊，那里的房价高得离谱。如果计算一下核心区和周边房价的比值，国内一些城市都要以较小的倍数远超东京等城市的平均水平。“我们的泡沫其实都在周边，过去我们一直都在摊大饼式地发展，饼摊到的地方涨得最快。”张宇说，“如果房价哪一天会破，也会是从外围。”